A Reforma Tributária de 2025 promete mudar profundamente a forma como os impostos são cobrados no Brasil. Se você é empreendedor, investidor ou atua no setor imobiliário, precisa estar atento: as operações com imóveis – compra, venda, locação, arrendamento e até administração – agora entram diretamente no radar da tributação com o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Neste artigo, vamos esclarecer as principais dúvidas dos empreendedores e investidores sobre o impacto da reforma no mercado imobiliário e mostrar como se preparar para reduzir riscos e aproveitar oportunidades.

O que muda com a Reforma Tributária para imóveis?

Antes, muitas operações imobiliárias tinham incidência reduzida de tributos, e pessoas físicas que alugavam ou vendiam imóveis tinham uma margem maior de isenção. Agora, com o IBS e a CBS, as regras mudaram.

A partir de 2026, as operações imobiliárias terão alíquotas específicas, reduzidas em relação à carga padrão (estimada em torno de 28%):

• Compra e venda de imóveis → terão redução de 50% da alíquota.
• Locação, cessão onerosa e arrendamento → terão redução de 70% da alíquota.

Na prática, isso significa que:

• A venda de um imóvel terá tributação em torno de 14%.
• A locação de um imóvel terá tributação em torno de 8,4%.

Essa diferenciação foi criada para evitar que o setor imobiliário sofresse um impacto excessivo com a reforma.

Pessoas físicas também pagarão IBS e CBS?

Sim. A novidade é que pessoas físicas passam a ser consideradas contribuintes em algumas situações:

• Quem possuir mais de três imóveis para locação e tiver renda anual superior a R$ 240 mil.
• Quem vender mais de três imóveis em um ano.
• Quem vender imóveis construídos por conta própria, mesmo que seja apenas um, nos últimos cinco anos.

Ou seja: investidores que vivem de aluguéis ou que trabalham com compra e venda de imóveis precisarão se formalizar e recolher os tributos.

Impactos para empresas do setor imobiliário

Empresas de construção civil, incorporadoras, loteadoras e administradoras de imóveis serão diretamente impactadas, pois todas as operações de venda, intermediação e aluguel passam a compor a base de cálculo do IBS e da CBS.

Isso significa que:

• A gestão fiscal precisa ser ainda mais organizada.
• O fluxo de caixa será impactado, já que parte dos tributos poderá ser recolhida automaticamente (via split payment).
• A competitividade exigirá maior atenção ao planejamento tributário.

A importância das holdings patrimoniais

Com as novas regras, holdings patrimoniais se tornam uma alternativa estratégica. Ao transferir imóveis para uma pessoa jurídica, é possível:

• Reduzir a carga tributária sobre os aluguéis.
• Centralizar a gestão patrimonial.
• Facilitar processos de sucessão familiar.
• Organizar receitas de forma mais eficiente para atender aos limites legais.

Muitos investidores já estão estruturando holdings para se proteger das mudanças da reforma.

O que empreendedores e investidores precisam fazer agora

1. Mapear seus imóveis e operações – entenda se você será enquadrado como contribuinte pessoa física ou se precisa migrar para pessoa jurídica.
2. Simular cenários tributários – compare quanto pagará na venda ou aluguel com e sem holding patrimonial.
3. Revisar contratos de aluguel e compra e venda – inclua cláusulas de repasse e ajuste de tributos.
4. Buscar apoio contábil consultivo – só um especialista pode indicar a estratégia correta para reduzir legalmente sua carga tributária.

Conclusão: ameaça ou oportunidade?

A Reforma Tributária para o setor imobiliário traz novos desafios, mas também pode ser uma oportunidade de organizar melhor os negócios, profissionalizar investimentos e reduzir riscos fiscais.

Quem ignorar as mudanças corre o risco de pagar mais impostos do que deveria ou até enfrentar problemas com o fisco. Já quem se antecipar e buscar estratégias como holdings, planejamento tributário e revisão contratual poderá transformar a reforma em uma vantagem competitiva.

A verdade é clara: o setor imobiliário nunca mais será o mesmo após a Reforma Tributária. A pergunta que fica é: você vai esperar para reagir ou vai se preparar para sair na frente?